房客租約到期不搬走怎麼辦?我還要繼續收他房租嗎?

房客租約到期不搬走怎麼辦?我還要繼續收他房租嗎?

文/邱竑錡 律師

案例:
王先生在台北有許多房產進行出租,其中一間房子的房客小明在租約到期後,王先生想請小明搬走,但小明覺得此處交通便利,環境舒適,故不願意搬走,並且仍然要匯租金給房東,請問王先生該怎麼辦?

上面的案例是律師執業過程中碰到的真實案例,很多時候房東在趕不走房客時都會想說那不然就繼續加減收租金,看房客什麼時候自己會要搬走,但實務上律師會建議如果沒有要續租給房客,就不要再跟房客繼續收租金了,如果房客自己匯款了也要馬上將租金匯還給房客,以免之後跟房客糾纏更久。

因為民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」這個條文的意思就是指如果房東在租約滿了之後還繼續收房客租金,那麼這個租賃契約就會變成不定期限的租約,而一旦租賃契約變成不定期限的租約,這時房東就會更難請房客搬走了,因為土地法第100條規定:

「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。

  1. 出租人收回自住或重新建築時。
  2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
  3. 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
  5. 承租人違反租賃契約時。
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」

因為一般租賃契約最容易讓房客搬走的理由就是1.房客違反租賃契約(如:租約到期卻不搬走)2.欠繳房租。如果變成不定期租約以後,租約到期的理由就沒辦法使用,接下來只能用收回自住或者上面的其他事由才有機會請房客搬走,但在實務上其他事由都比較難成立。

以下就簡單將租約到期房客不搬走,該怎麼做進行說明:

  1. 在房客租約到期後就不要跟他收租金了,如果房客匯款記得一定要退還給他。
  2. 發存證信函或者律師函催告房客因租約到期故需馬上搬離,並且房東也沒有要續租的意思,請房客不要再匯款至房東帳戶。
  3. 如果房客收到函之後乖乖搬走,他多住的租金再依比例從押金扣。
  4. 如果收到函之後房客還是不搬離,但最後手段就是對法院提起訴訟,並請求房客多住期間的租金。

其實在租賃房屋市場上,房東很多時候會遇到請神容易送神難的情況,在出租房屋以前最好要諮詢專業律師對於租賃契約的意見,以及謹守租約到期時,要續租就跟房客重簽契約,不續租就不要收房客租金,並趕緊催告房客,若有任何問題也趕緊尋求專業律師的意見,才能保障自己的權益。